引言
本篇是《纪要》系列解读中篇。本篇聚焦《纪要》第四、第五部分，解读购房人权利保护与债权申报审核规则：前者是《纪要》篇幅最多的部分，围绕消费性购房人优先保护、预告登记与占有保护、以房抵债、一房数卖、按揭合同联动处理等实务争议作出系统回应；后者就分类申报、违约金与实际施工人债权、保证金返还及债权审查标准等作出细化安排。
购房人权利保护是房地产破产审判中的核心问题，也是《纪要》篇幅最多的部分，足以体现本部分的分量。审判实践中，房企破产案件中的购房人保护长期面临多重困境，一是消费性购房人认定标准不统一，刚改住房、投资型住房、征收安置户之间的边界长期模糊；二是非消费性购房人与“以房抵债”债权人边界不清，债务人借此实现个别清偿、架空破产制度公平分配；三是一房数卖情形下，预告登记、合法占有、合同履行、合同成立先后等要素的顺位缺乏统一规则；四是商品房按揭贷款合同解除后，贷款银行与购房人责任分担路径不畅，连带责任与追偿权行使频生纠纷；五是“保交楼”背景下，购房人交付请求权与续建融资、抵押权之间的顺位安排缺乏明确依据。
针对上述实践问题，《纪要》第四部分从八个方面作出了全面回应，核心要义可概括为“强化消费性购房人保护、区分非消费性购房人、规范以房抵债”。其逻辑与价值定位是以居住权保障为底层价值，构建“消费性购房人（含刚改住房、参照保护的征收安置户）→预告登记买受人/已合法占有的非消费性购房人→按动机与时点区分的以房抵债债权人→其他普通债权人”的递进保护体系，既回应了生存权优先保障的民生要求，又通过区分请求权类型防止以房抵债等投机行为不当挤占破产财产，实现民生保障与债权人公平清偿之间的动态平衡。
关于管理人对购房合同的选择履行权，《纪要》明确，人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产法第十八条决定解除或者继续履行。管理人决定解除购房合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿。但购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得解除购房合同。《纪要》就此肯定从破产程序实质利益维护出发，对于套入企业破产法第十八条规定的合同可以决定是否继续履行，但针对破产受理前购房人已支付全部购房款的，基于民生保障与生存权考虑，不得解除，此规定也与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》做到前后呼应。
关于消费性购房人的权利保护，《纪要》规定，破产申请受理前债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同，且所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，该房屋买卖合同应当继续履行。购房人权利应当根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确定。征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议明确约定以位置特定、用途特定的房屋予以补偿安置的，请求参照商品房消费者权利规定确定其债权性质和权利顺位的，人民法院应当予以支持。这一规定仍系基于民生保障实质，一是需要通过继续履行合同实现“保交房”目的，二是将征收拆迁安置户纳入消费性购房人保护范围，扩大了优先权利保护的主体范围。
关于预告登记买受人和已交付占有房屋的购房人，《纪要》给予有条件保护。预告登记买受人方面，破产申请受理前已签订合法有效的书面购房合同并办理预告登记，管理人以购房人未支付全部价款为由主张解除合同的，人民法院不予支持。破产程序终结前符合办理本登记条件的，管理人应当予以办理。但因不能续建导致购房合同无法履行被解除的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，但购房人系商品房消费者的除外。
预告登记依《民法典》第二百二十一条具有保全将来物权变动的效力，其本质是赋予买受人对“登记义务人处分权”的限制。在破产程序中，预告登记使购房人的地位“物权化”：即使未付清价款，管理人也不能援引第十八条解除——否则预告登记制度将被破产程序轻易架空。条文同时保留本登记办理义务，使预告登记在程序终结前可转化为完整物权。而在不能续建，因此购房合同无法履行被解除的，因商品房消费者属于“超级优先权”债权人，故对应债权不应按照普通债权清偿。
已交付占有房屋的购房人方面，破产申请受理前非消费性购房人与债务人已就商品房、小商铺等签订合法有效的书面购房合同，破产受理时购房人已基于卖方符合约定条件的交付行为合法占有房屋，管理人请求解除合同收回房屋的，人民法院不予支持。人民法院应当结合是否存在交付钥匙、办理物业入住手续以及实际管理、控制等事实支配行为，综合判断购房人是否实际占有房屋。
针对本条规定，我们认为部分购房人（含购买商铺、写字楼等非居住用途者）已实际入住或经营使用，形成“占有在先”的稳定状态。故需要将保护从消费性购房人扩展到已合法占有的非消费性购房人，以“占有”这一可观察的公示事实作为对抗管理人解除权的根据，体现了对既成事实与安宁利益的尊重，与最新企业破产法草案有关继续履行合同规定契合；同时以“合法占有+符合约定条件的交付”限定，防止强占、违建者获利。
关于以房抵债处理（《纪要》十三至十五条区分了三种情形），以房抵债是房企债务危机中普遍存在的泛滥、混乱的现象，既有真实清偿，也有借抵债转移财产、虚增购房人身份争夺顺位等多种情形。
针对期前抵债，本质是担保安排，归入《纪要》十五条；而期后抵债原则上有效，但须通过撤销、无效、抵销限制的“破产负面清单”审查，并扣减超额利息；有效的期后抵债视折抵金额是否覆盖全部房款，分别进入第九条或第十至十二条的保护轨道，即未覆盖全部房款的，通过是否继续履行合同处理；覆盖全部房款的，根据抵债购房人身份、所处情形不同分别予以保护。而以房抵债协议违法企业破产法规定被撤销或认定无效的，则需恢复原债权债务关系主张权利，标的房屋交付或处分的，应收回、撤销登记。
关于破产申请受理前6个月内以房抵偿优先债权的（《纪要》十四条），不属于可被撤销的个别清偿，其内涵与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》十四条、十六条相通，但增加了工程款债权的个别清偿情形，本质系对有特定财产担保的债权（担保财产）及工程款（建设工程）进行个别清偿不损害其他债权人利益，而劳动报酬的清偿则不属于可撤销的个别清偿；但当担保财产（及建设工程）价值或抵债债权金额低于抵债房屋价值的，则需要债权人回补差额，实现供分配债务人财产恒定同时避免以房抵债人超额获利。
关于以房屋买卖担保债务履行的处理（《纪要》十五条），即名为买卖实为担保的情形，债权人据此在破产程序中要求继续履行交付房屋的，人民法院不予支持，债权人应当按照原债权债务关系申报债权；主张就该买卖合同标的物优先受偿的，人民法院亦不予支持，但当事人已经办理房屋所有权登记的除外。
“名为买卖、实为担保”（让与担保）是房企融资的常见处理方式，开发商以买卖合同形式为借贷提供担保，约定到期不还则卖房。此类安排的实质是担保而非买卖，若允许其通过破产程序要求强制交付房屋，等于认可流押，架空破产公平清偿宗旨，造成债权人无序争抢财产甚至沦为逃废债工具。条文确立“按原债权申报、不得请求交付”的原则，同时区分已办本登记与仅办预告登记两种情形给予不同程度的优先保护，即已经办理所有权登记的，当然就该标的享有优先受偿权；而只是预告登记的，则按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第二款规定处理，仅就破产申请受理时对应标的价值范围优先受偿（续建部分增值不享有）；并设置“受理前一年内对无担保债务新设担保登记”的排除规则，防止突击登记。
关于一房数卖的处理，《纪要》确立了“已经办理房屋所有权登记（所有权预告登记）、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后”等顺序确定保护顺位的规则，但明确恶意办理登记的购房人权利不能优先于已合法占有该房屋的购房人。因一房数卖导致合同目的不能实现的购房人可以请求解除合同，其购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，其中商品房消费者权利应当根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确定。
一房数卖在危机房企中较为常见。《纪要》明确“登记（含预告登记）＞合法占有＞合同履行情况＞成立先后”的多级顺位，实质是将物权公示（登记）、事实公示（占有）置于纯粹债权（履行、成立时间）之前，与执行程序中物权期待权保护规则及九民纪要的消费者保护思路相吻合；同时明确“恶意办证劣后于合法占有”的规则以专门打击明知一房数卖仍抢先办证的投机者。并就因一房数卖导致合同不能实现下解除合同在不同债权人身份下的债权认定予以区分。
关于交付房屋和办证，《纪要》规定管理人决定继续履行双方均未履行完毕的房屋买卖合同以及依据《纪要》应当继续履行的合同，在破产程序终结前房屋具备交付和登记条件的，管理人或者自行管理债务人应当及时交付房屋并办理登记手续，但购房人应当及时支付剩余购房款。购房人未按照要求履行上述付款义务，经管理人催告后在合理期限内仍未履行的，管理人有权根据民法典第五百六十三条第三项的规定解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权作为普通债权清偿。破产申请受理后，购房人以房地产开发企业迟延交付等非不能续建原因导致合同目的不能实现为由，根据民法典第五百六十三条第四项的规定主张解除合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权作为普通债权清偿。
交付办证是保交楼的“最后一公里”，若无明确义务与时限，管理人/债务人可能以程序未结束为由无限期拖延；同时，大量购房人观望拒付尾款，将使续建资金链断裂，需要有催告与解除机制反制。本条规定系进一步明确交房事项履行标准，为管理人设定交付与办证的时限义务（程序终结前、条件具备时），并平衡购房人的付款义务。同时为双方设置解除通道：购房人拒付尾款的，属于因其过错导致管理人解除，管理人可解除（民法典第五百六十三条第三项），此情形下就其已支付购房款按普通债权认定；而购房人因迟延交付（但项目仍可续建）主张解除的，允许其退出并按普通债权受偿，即可以续建交房情形下，购房人因自身原因予以解除，不再期望取得房屋，故排除“迟延交付”情形下购房人的优先顺位，防止购房人借机将合同解除转化为优先债权。
关于商品房担保贷款合同的处理，《纪要》明确，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院予以支持。担保贷款合同解除后，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款银行和购房人。管理人以购房合同被确认无效或者被撤销、解除为由，请求注销购房贷款抵押登记或者抵押预告登记的，人民法院不予支持。贷款银行有权就购房人欠付的贷款本息申报债权，并可就担保物优先受偿。贷款银行仅办理抵押预告登记的，应当根据民法典担保制度司法解释第五十二条第二款的规定行使权利。房屋买卖合同依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定解除的，贷款银行就担保物受偿不足部分，请求按照《纪要》第二款第一项的顺位清偿的，人民法院予以支持；贷款银行就破产程序中未受清偿债权要求购房人继续承担清偿责任的，人民法院不予支持。
按揭购房涉及开发商、购房人、银行三方，买卖合同与贷款合同具有联动关系。就此条文确立完整的制度闭环：买卖合同解除→贷款合同可解除→开发商向银行返还贷款本息、向购房人返还购房款→抵押（预告）登记不注销，银行就担保物优先受偿→银行受偿不足部分可依商品房消费者批复第三条场景进入《纪要》第三十一条第一顺位（与购房人已付款同列）→银行未受偿债权不得再向购房人追偿。后两项安排实质是将“贷款余额”纳入第一顺位受偿，换取银行放弃对购房人的追索，实现“断供购房人免责、银行损失由破产财产分担”的政策目标。
《纪要》对购房人权利的保护呈现出“层层递进”的特征：消费性购房人处于最优先保护层级，征收拆迁安置户参照消费性购房人保护，预告登记买受人、已合法占有房屋的非消费性购房人亦获得不同程度的保护，而以房抵债债权人则因其交易动机和交易时点的不同而区别对待。这一制度安排的价值基础是“以生存权为底色、以登记/占有为外观、以交易时点为判断时点”：一、对消费性购房人，已付房款与按揭贷款都被置于最高清偿顺位，民法典居住权理念和商品房消费者批复的精神由此贯穿到破产程序；二、对预告登记与已交付占有购房人给予有条件保护，锚点落在物权变动外观（登记/占有），平衡了管理人选择履行权与购房人合理预期；三、对以房抵债，按是否损害第三人权益、履行期是否届满、是否构成个别清偿分情形处理，整体目标是把以房抵债从“逃债通道”拉回到“交易工具”；四、对按揭解除后银行、购房人、房企之间的责任分担作出规定，把商品房担保贷款合同与房屋买卖合同的解除后果打通，实现金融债权稳定与购房人责任减免的协同。购房人权利保护的制度安排，首先是对生存权的优先保护，其次是对以房抵债等投机行为的精准防控，实现“民生保障与债权人公平清偿”。
《纪要》第五部分对债权申报登记、迟延交付房屋违约金的债权申报、实际施工人的债权申报、保证金债权的申报以及管理人对债权的审查等问题作出规定。司法实践中，债权申报与审核长期面临若干难题：一是购房人债权登记“一刀切”，不区分“继续交付请求权”与“金钱返还请求权”，导致表决权与受偿顺位错配；二是逾期交房违约金持续计算至破产受理之后，债务人财产被高额违约金不当侵蚀；三是实际施工人在挂靠、转包、违法分包情形下申报路径不畅，与承包人债权登记存在重叠与冲突；四是质量保证金、履约保证金在受理后是否加速到期、能否取回、是否优先于普通债权，缺乏统一尺度；五是债权审查标准不统一，管理人因依据不明而怠于确认或任意剔除，引发衍生诉讼。针对上述实践难题，《纪要》通过类型化登记、违约金停算、代位申报与共益化处理等规则加以回应。
关于债权申报登记，《纪要》要求管理人在对购房人进行债权登记时应当区分请求权的内容分类登记。对于债权人请求继续交付房屋并办理过户登记的，应当在债权表中作为单独类型进行登记，后续履行中转化为金钱债权请求权的，应当及时予以注明并对登记类别进行调整。上述请求交付房屋的债权人应当作为单独表决组，就房地产项目续建、融资等与建设和交付相关事项进行表决，其表决权根据表决时已支付的房款金额确定。这一规定确立了“交付请求权单独登记+单独表决组”的制度，有利于保障购房人在重整计划表决中的话语权。
传统破产债权申报以金钱债权为核心，而购房人债权中相当部分是“请求交付房屋并过户”的非金钱请求权。若不分类，此类债权人与普通金钱债权人混同表决，会出现不同诉求债权人共同决定项目是否续建及融资，利益根本对立。《纪要》创设“交付债权”单独登记类型与单独表决组，并将表决权与已付房款挂钩，让利益相关债权人在续建融资等关乎交付的事项上有独立话语权，有其设计必要性，但在实操中仍需关注单一组别表决的上位法基础（如表决通过规则）、是否影响其他权利人权益（如共益债融资续建下，是否可能影响其他权利人分配利益）。
关于迟延交付房屋违约金的债权申报，《纪要》规定，房屋买卖合同在破产程序中继续履行的，破产申请受理前逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金作为普通债权清偿；购房人主张该债权与其在破产程序中应当继续支付的剩余房款进行抵销的，人民法院不予支持。破产申请受理后因逾期办证及逾期交付房屋继续产生的违约金或者损失赔偿金停止计算；管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由对债权人申报的违约金等债权调减的，人民法院予以支持。
危困房企逾期交付现象较为普遍，违约金债权的处理直接影响继续履行的可行性，若购房人一面主张巨额违约金、一面拖延尾款，续建资金与清算分配都将受到影响。《纪要》就此作三方面安排：受理前的违约金作为普通债权（且不得与剩余房款抵销，防止购房人变相以违约金“抵扣”尾款逃避付款义务）；受理后的违约金停止计算（将《企业破产法》第四十六条第二款“受理时停止计息”的规则扩展至违约金与损失赔偿金）；管理人可主张“房地产市场深刻调整构成不可抗力”调减违约金，为普遍性逾期提供免责路径。
关于实际施工人的债权申报，《纪要》确立了“承包人申报为主、实际施工人代位申报为辅”的规则。破产申请受理前债务人欠付的建设工程价款债权，一般由与债务人签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质且发包人知道或应当知道的，借用资质的单位或个人可在承包人申报范围内就其已结算价款请求权申报债权，由管理人将其与承包人申报的债权作为同一笔债权登记并直接按比例分配，但不享有表决权等程序性权利。承包人转包、违法分包或出借资质且未申报全部建设工程价款债权，从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房地产开发企业欠付承包人、转包人价款范围内就其自身享有的债权代位申报并获得清偿。但实际施工人享有的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费或者挂靠费等费用。实际施工人在破产程序中未受清偿的债权，承包人、转包人应当按照约定继续承担清偿责任。承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得向房地产开发企业主张权利。实际施工人债权可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿。实际施工人债权中涉及的农民工工资未在前述范围内足额清偿的部分，可参照职工债权进行清偿。
建设工程领域普遍存在转包、违法分包、挂靠（借用资质）现象，而穿透后实际施工人与农民工是工程款拖欠链条末端的普遍受害者，但依合同相对性，其通常不是房企的直接债权人。《纪要》在不打破合同相对性的前提下，为实际施工人创设多重保护，一是承包人已足额申报时，挂靠人在同一笔债权内按比例分配（“一债两主体”结构）；二是承包人未足额申报时，实际施工人可代位申报并行使承包人程序权利（破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张）；三是承包人自身破产时，实际施工人改向其管理人申报，防止双重受偿，且实际施工人债权可在追回的工程价款范围内优先受偿，涉及的农民工工资在前述优先受偿后继续参照职工债权清偿。
关于保证金债权的申报，《纪要》规定，破产申请受理后承包人请求返还工程质量保证金或者履约保证金的，应当符合双方约定或者法律规定的条件，保证金返还或者支付期限不因破产申请受理加速到期，但承包人可以将其作为附条件债权申报。具备返还条件且能够与债务人财产相区分的，承包人可以主张取回权；不能区分无法取回的，承包人因此产生的损害赔偿请求权作为普通债权清偿。破产申请受理时具备返还条件，因管理人的原因导致无法取回的，承包人的损失应当作为共益债务清偿。应返还的保证金属于建设工程价款其中部分，承包人主张按照建设工程价款债权优先受偿的，人民法院应当予以支持。
质保金与履约保证金在工程实务中较为普遍，且金额规模较大，其性质（担保、预付款项还是工程价款组成部分）与返还条件（缺陷责任期届满、履约完成）在破产中如何认定存在较多争议。《纪要》明确质保金“不因破产加速到期”，质保金如因破产一律加速到期返还，续建项目将失去保修担保且现金流出加剧，此规定可防止承包人以破产为由提前收回保证金破坏续建与保修安排，同时按资金“可区分性+原因归属”分类处理，可有效平衡续建利益与承包人权益。
关于管理人对债权的审查，《纪要》强调管理人审查债权应当勤勉尽责，对有明确法律依据、合同依据或者生效法律文书确定的债权，管理人不得无故不予确认。对于建设工程价款等难以认定的债权，管理人可以与债权人协商后，通过聘请双方认可的鉴定评估机构对工程造价、质量、修复费用等专门性问题进行评定（破产程序中依法选聘的中介机构已出具相关报告的除外）；双方无法协商一致的，经人民法院许可，管理人可以选聘有资质的机构进行专项审计和鉴定。有关机构出具的报告或者意见应当作为债权人会议审核债权的参考，并在破产期间由管理人保管，债权人、债务人和其他利害关系人有权查阅。
房企破产中工程价款债权审查存在诸多难点，如工程未结算、质量有争议、签证资料不全，单纯书面审查无法认定等问题，债权审查不当将引发大量破产衍生诉讼（《纪要》第三十四条亦将其列为管理人考核因素），而工程类债权的专门性问题又需要借助外部专业力量；在无统一机制时，管理人自行委托鉴定又有被质疑中立性的风险。就前述实践问题《纪要》引入“协商选聘鉴定评估机构”与“法院许可专项审计”两级机制，解决管理人专业能力不足与当事人对单方鉴定不信任的问题，并保障报告的可查阅性。
《纪要》对债权申报与审核规则进行系统化设计，把不同性质的请求权（继续交付、金钱返还、优先债权）按请求权内容分别登记、按程序分别表决、按顺位分别清偿；在制度上保障了购房人、实际施工人、承包人等弱势债权人的程序权利与受偿预期；在管理人债审层面通过勤勉尽责义务与第三方鉴定机制，减少债权确认纠纷向衍生诉讼外溢，实现质量与效率并重。
（本篇为系列解读中篇。下篇将解读《纪要》第六至第八部分——续建及融资、破产财产处置与债权清偿顺序、工作要求与监督问责，并总结《纪要》的实务启示，敬请关注。）
*此文仅为对《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）的学习解读，不构成针对任何具体案件的法律意见。如需就特定事项获得专业法律建议，请联系植德律师事务所困境重组部。
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