引言
2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称《纪要》）。《纪要》旨在当前经济发展大背景下，通过填补、确定、细化、重申以及一定程度的突破等方式推动有关房地产开发企业破产审判疑难问题解决，就房地产开发企业普遍存在的典型、突出问题明确处理意见、统一法律适用，以保交楼、保民生、保稳定为第一要务，兼顾各方权益的妥善、平衡维护，稳妥有序处置房地产开发企业债务风险，促进房地产市场平稳健康发展。《纪要》共八个部分、三十六条，是当前及今后一段时期内审理房地产开发企业破产案件最为重要的审判业务指导文件之一。现就《纪要》八个部分逐条进行分类解读与评析，以期为房地产开发企业破产审理有关事项提供参考借鉴。
解读全篇共分上、中、下三篇。本篇是《纪要》系列解读上篇，本篇聚焦《纪要》第一至第三部分，解读总体要求、案件管辖与管理人指定、债务人财产认定和追收三大基础性制度；购房人权利保护与债权申报审核、续建融资与清偿顺位等核心内容，将分别在中篇、下篇展开。
《纪要》第一部分确立了审理房地产开发企业破产案件的总体要求，将房地产定位于“支撑国民经济的基础产业”，将房企破产风险的特性概括为“债务规模巨大、利益群体众多、债权关系错综复杂、涉稳风险突出、外溢性强”，由此引出四项要求：“党的绝对领导”“以人民为中心”“系统观念、加强统筹协调”“市场化、法治化”。
坚持党的绝对领导，要求房地产破产审判服务于党中央关于房地产市场平稳健康发展的重大决策部署。
坚持以人民为中心，要求人民法院统筹保护好职工、购房人、征收拆迁安置户、承建商、供货商、金融机构债权人等各方群体的合法权益。
坚持系统观念，强调“政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序”的常态化府院协调机制。
坚持市场化、法治化原则，要求尊重市场经济一般规律，对具有挽救希望的企业及时重整，对不具备存续价值的企业及时清算，防止逃废债务，稳定市场主体预期。
四项原则的核心在于“平衡”，既要保障购房人等弱势群体的生存权，又要维护金融债权人的合法财产权；既要发挥府院联动机制的作用，又要防止行政权力不当干预司法程序。
关于管辖，《纪要》明确，房地产开发企业破产案件原则上以开发项目所在地确定破产管辖法院。项目分散在同一设区市不同县域的，由该设区市中级人民法院管辖；分散在同一省内不同设区市的，由高级人民法院指定一家中级人民法院管辖；项目跨省级行政区域的，报请最高人民法院指定管辖。房地产总部企业破产的，一般以其注册地为住所地确定管辖法院。人民法院在受理破产申请后，发现依前款规定本院没有管辖权的，应当及时将案件移送有管辖权的人民法院。
审判实践中房地产开发企业普遍存在“异地经营”现象：项目公司注册地常为集团注册地或税收洼地，而开发项目、在建工程、预售监管账户、施工资料则位于项目所在地。由此导致“案在甲地、财产在乙地”，受理法院难以实现接管、续建与监督，府院联动协调机制亦因属地不匹配而低效、失灵。《纪要》以“主要财产（开发项目）所在地”为锚点，并将多项目情形按行政区划梯度上收，可保证管辖法院具备就地处置与协调能力，提升府院联动协同质效，也便于债权人（尤其是当地购房人）权益保障。
关于关联企业破产，《纪要》坚持以单独判断破产原因、适用单个破产程序为基本原则，不得仅以资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形为由适用实质合并破产程序。同时明确，关联企业成员之间存在法人人格高度混同、区分财产成本过高、严重损害债权人公平清偿利益的，人民法院应当裁定实质合并审理。不符合实质合并条件但有集中管辖必要的，同一省级行政区域内的，高级人民法院可指定一家中级人民法院集中管辖；跨省级行政区域的，由各受理法院协调，协调一致的层报最高人民法院备案，不能达成一致的，层报最高人民法院指定管辖。
房企经营普遍采用“集团总部—区域公司—项目公司”模式，资金统一支配、调拨、相互担保、人员交叉是常态。就此客观现象破产审判实践中存在不同处理方式：一种是降低“合并门槛”，轻易将集团整体实质合并，简化程序，由此将导致成员企业法人独立人格与财产独立性消灭，其后果是消灭担保、拉通统一清偿、改变既有权属预期；另一种是放任混同情形及衍生不利后果，以个案程序推进与终结为目的，弱化、罔顾权利人权益维护。
针对上述现象，《全国法院破产审判工作会议纪要》已确立审慎合并立场，《纪要》将“不得仅因三项表征即合并”进一步显性化，防止法院以简单表征代替实质判断。而针对存在法人人格高度混同、区分各关联企业成员财产的成本过高、严重损害债权人公平清偿利益的，《纪要》要求应当实质合并，以减少不合并、少合并等利益寻租乱象。此外，《纪要》针对不符合合并条件的关联企业提供协调审理与集中管辖的完整路径，提升管辖确定效率，填补了《全国法院破产审判工作会议纪要》仅作原则规定的空白。
关于管理人指定，《纪要》规定人民法院一般应当通过竞争方式依法选定管理人，也可以基于分级管理随机指定。管理人团队中应当吸收具备房地产开发、建设工程等专业知识和实务经验的人员，并听取主要债权人对管理人选任的意见。预重整协商阶段聘请的中介机构开展辅助工作的，在破产申请受理后，经金融机构债权人委员会或者债权额占三分之二以上的债权人同意且人民法院审查认定符合任职规定的，可以指定该中介机构担任管理人，打通了预重整与破产程序之间的管理人选任通道。而针对管理人选任过程则明文要求做好廉政督查。
《纪要》规定一是针对房地产开发企业破产案件规模、体量及复杂性较高的实际情况，有必要通过竞争方式选任能够胜任案件承办的管理人，保障案件质量；二是从实质效果出发，鼓励管理人团队吸纳房地产、建设工程相关专业人员，解决管理人处理房地产案件“能力错配”问题；三是响应府院联动及前期风险处置与破产审判衔接需要，允许风险处置专班有关政府部门人员与中介机构组成的清算组及预重整期间履职中介机构担任管理人，实现房企风险处置整体工作的连贯、高效；四是廉政约束管理人选任程序，防止“选任寻租”。
此外，《纪要》就财产保全问题也做出了进一步细化与明确，尤其要求案件受理法院主动靠前积极推动破产程序，一是明确了由案件受理法院通知保全单位予以解除，此举意在进一步推动保全解除实务难点，减少推动阻力；二是就实践中有关重整计划执行、破产财产分配等涉及司法划转办理产权登记事项予以明确，疏通执行分配堵点；三是针对刑事保全，明确破产程序与刑事审判程序涉及问题解决路径，包括必要时由破产案件受理法院与刑事案件办理单位逐级报请共同的上一级党委政法委进行协调，避免债务人涉刑导致破产程序推进受阻。
案件管辖与管理人指定处于破产审判的程序启动阶段，是后续工作顺利开展的基础。《纪要》在这一环节的回应有三条主线：一是把管辖从“抢跑式集中”或“跨域失灵”拉回到“实质审理需要”——以项目所在地为主、总部注册地补充，以“审慎实质合并+协调管辖”为兜底；二是把管理人从单纯程序角色纠正到“实质审理执行者”——竞争选任为主、随机指定为辅，专业化和廉政监督并行实施，预重整与破产之间顺利衔接，实现房企风险处置工作的前后连贯与高效程序转换；三是把破产受理的法律效果切实落到对债务人财产的统一管控之上——“受理法院主动推动解除+跨级督察兜底”重塑保全解除规则，重整执行、破产分配、刑民交叉三类涉保事项明确办理路径。
在债务人财产认定方面，《纪要》首先明确应当根据民法典、企业破产法及相关司法解释规定予以确定，人民法院认定债务人财产，应当根据企业破产法第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定》（二）第一条、第二条等规定进行判断，明确了债务人财产的认定标准，避免过度自由裁量。
其次，《纪要》明确《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定内容不再适用。实践层面，前述规定即“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”与“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”在旧法语境下以“付款即取回、交付即取回”作判断基准，与目前民法典物权登记制度存在冲突，《纪要》调整杜绝了部分债务人借此通过倒签付款凭证、制造占有事实把核心资产“摘出”债务人财产范围的风险。
最后，《纪要》明确破产申请受理前相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或债权人主张取回的，人民法院应当予以支持。进一步确定了民法典立法背景下，权属变动司法判断标准为权属登记与司法裁定确认。
就此，我们认为《纪要》的目的是废止旧规、统一回归民法典登记生效主义和破产法第三十条的财产范围规则，并辅以拍卖、变卖、以房抵债司法裁定送达事实作为取回的临界时点，既堵住借形式合规侵蚀债务人财产的漏洞，又保障已依法取得物权变动外观的债权人取回权，进一步使破产财产认定从“形式合规”走向“实质权益维护”。
在刑民交叉处理方面，《纪要》规定，房地产开发企业因涉及非法集资等刑事案件正在被侦查、起诉、审理，但同时存在因合法经营行为形成的债权，相关主体申请破产符合受理条件的，人民法院应当及时裁定受理，并通过府院协调机制做好刑事案件追赃挽损与破产程序统一公平分配的统筹工作。刑事裁判中明确为赃款赃物且能够与债务人其他合法财产相区分的，应当认定不属于债务人破产财产范围，刑事受害人在刑事程序中统一登记并按照刑事裁判认定的实际损失发还；发还不足以弥补全部损失的，受害人可就剩余部分在破产程序中按照普通债权受偿（但受害人损失并非破产债务人造成的除外）。若赃款赃物与债务人其他合法财产混同无法区分，则受害人依据刑事裁判确定的相应损失应当作为普通债权在破产程序中统一受偿。
审判实践中，房企涉非法集资等刑事风险高度集中，传统“先刑后民”思路下，受刑事案件侦查、起诉、审理影响，破产受理、财产范围认定及清偿分配等问题被反复搁置，导致合法经营债权人与购房人权益同步受损。本次《纪要》明确“涉刑不阻却受理”的受理条件与“赃款甄别+混同兜底”的财产界分口径，由府院联动机制统筹刑民程序，把民生端的“保交楼”从行政推动转化为司法可执行的统一分配，既维护了刑事受害人按裁判全额发还的法定权利，又避免了“以刑代民”“以刑废民”对破产程序在推进效率与整体公平清偿价值的不利影响。
在债务人财产追收方面，《纪要》一方面再次强调管理人需依法追回债务人财产，防范逃废债风险，追究违法行为人法律责任。另一方面就被追回的违规抽调挪用资金要优先用于项目复工续建，项目无法复工续建的，作为债务人财产依法分配。
房企资金被股东、实控人通过往来款、工程款通道、虚假交易等方式抽调挪用是行业痼疾，也是普遍项目烂尾的主要原因。本条把追收对象明确指向股东、实控人与关联企业，并把追回资金与续建挂钩，与“保交楼”“保交房”政策背景相契合。
《纪要》第八条专门规定了“三代”合同效力问题，即破产申请受理前因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调，与房地产开发企业签订的代管、代持、代建等协议效力问题。破产受理后，管理人主张依据企业破产法第十八条解除相关协议的，人民法院不予支持；管理人或者其他债权人请求依照企业破产法第三十一条、第三十二条、第三十三条规定撤销或确认相关协议无效的，人民法院亦不予支持。《纪要》还对“代建”“代管”“代持”三类行为进行了界定，针对“代持”情形明确项目收益首先归还受让方投资，在项目完成建设销售后或符合约定条件时，房地产开发企业再以之前的转让价格回购项目公司股权。
“三代”协议是保交楼政策与破产衔接涉及的核心问题。实践中，“三代”协议相对方即受让方往往是地方平台公司、纾困基金或同集团关联企业，协议签订背景主要是基于地方政府部门主导、协调安排，若管理人依企业破产法第十八条机械解除协议、或依第三十一条至第三十三条行使撤销权，将直接导致保交楼中断、纾困资金撤离、信访风险反噬，与保交楼政策目标相悖。故《纪要》对管理人解除权与撤销权作特别限制，目的在于以司法保护的方式确认保交楼协议的特殊效力，把分散于地方政府文件中的政策安排转化为可执行、可预期的破产法规则，并通过“收益先还受让方+按约定条件回购”的结构平衡受让方与房企原股东之间的利益，使保交楼纾困模式在破产程序内具备稳定的制度支撑。此举也与最新企业破产法草案有关继续履行合同规定高度契合，即针对涉及民生保障等事项避免肆意解除合同。
债务人财产认定与追收是续建融资和后续清偿的基础。《纪要》在这部分的系统化安排体现在：一，回归民法典登记生效主义与企业破产法第三十条，把拍卖、变卖、以房抵债司法裁定送达事实作为取回的临界时点，既堵住了借形式合规把核心资产摘出债务人财产的漏洞，也保住了已经依法取得物权变动外观的债权人取回权，整体上把破产财产认定从“形式合规”推向“实质权益维护”；二，刑民交叉部分确立“涉刑不阻却受理+赃款甄别+混同兜底”，实现了受理条件、财产区分与清偿分配都各自有操作标准，府院联动机制把刑民程序协同做实，民生端的保交楼从行政推动变成了司法可执行的统一清偿；三，财产追收呈现主动治理——追收对象明确指向股东、实控人和关联企业，追回资金优先用于复工续建，三代协议效力特别保护的政策终于有了司法层面的依托，纾困平台、纾困基金和地方政府的协调安排也能稳定运转。该部分整体为续建、保交楼与债权人公平清偿提供保障空间。
（本篇为系列解读上篇。中篇将解读《纪要》第四、第五部分——购房人权利保护与债权申报审核，这也是《纪要》中篇幅最重、与购房人利益关系最直接的内容，敬请关注。）
*此文仅为对《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）的学习解读，不构成针对任何具体案件的法律意见。
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