前言
Preface -
自党的十八大以来，党中央明确提出“走中国特色新型城镇化道路”，强调以人为核心，注重城乡统筹、生态宜居、产城融合等发展方向。习近平总书记在党的十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确了新时代住房制度改革的核心任务。“住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展”这一目标体系是中国在推进经济社会发展、实现共同富裕和中国式现代化进程中的重要任务，其来源具有深刻的政策、理论与实践基础，是国家战略、政策体系与社会发展需求的有机结合。为进一步落实该目标，《住房租赁条例》应运而生，填补了我国对于住房租赁行业监管在行政法规层面的空白。
在住房租赁市场的动态发展进程中，不同市场主体之间矛盾突出：一是权益保障机制不完善，租赁双方的合法权益常因合同条款模糊、纠纷解决渠道不畅等问题难以得到充分维护，尤其承租人在居住安全、租金稳定等方面的权益易受侵害；二是供给结构失衡，个人出租仍是市场主力，而市场化、专业化的机构化供给主体发展滞后，难以满足多元化租赁需求；三是经纪服务不规范，部分住房租赁经纪机构在房源信息发布中存在虚假宣传、信息失真等问题，费用收取也存在乱加价、巧立名目等乱象。
为解决住房租赁市场发展的突出问题、规范市场秩序，加强行业监管有关键且必要的价值。《住房租赁条例》于2025年6月27日经国务院常务会议审议通过，并于2025年9月15日起正式施行。本文将结合住房租赁市场的突出问题，对《住房租赁条例》的规定进行分析与解读。
吸收既有规范在实践中的指导经验，聚焦住房租赁市场存在的房源信息不实、租金恶意上涨、“私单”乱象频发等突出问题，已于2025年9月15日正式施行的《住房租赁条例》，作为我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规，其出台填补了长期以来该领域缺乏高位阶立法的空白，为厘清出租人与承租人权利义务、规范经纪机构行为、维护市场秩序提供了更权威、更系统的制度遵循。下文中，笔者将对《住房租赁条例》进行详细地分析与解读。
（一）强化对承租人的权益保护
《住房租赁条例》在多个方面强化了对承租人权益的保护。首先，规定用于出租的住房应当符合安全和健康标准，保障承租人的居住环境，如对于房屋的建筑结构、消防设施、燃气设备等，都必须符合相关标准，确保在租赁期间不会出现安全隐患；同时，《住房租赁条例》规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住，进一步规范了出租住房的空间使用。其次，明确出租人不得擅自进入租赁住房、无正当理由不得扣减押金等义务，保护承租人的隐私和财产权益。再次，赋予承租人一定的自主权，如在出租人未办理合同备案时可自行办理备案等。此外，《住房租赁条例》还构建了多元化的纠纷解决机制，为承租人提供了更多的维权途径，有效破解了承租人“维权难”的问题。同时，《住房租赁条例》亦规定了违反相关规定的法律责任，包括但不限于第三十九条规定，“非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。”通过加大违法成本，有效保障承租人的居住权益。
（二）对出租人与承租人的行为规范
出租人在住房租赁活动中承担着重要责任，《住房租赁条例》相关规定明确了出租人的义务，保护了承租人的合法权益。如，出租人应当将住房租赁合同备案，向承租人出示相关材料，此举措有助于加强对租赁市场的监管，保障租赁关系的合法性；不得擅自进入租赁住房，尊重了承租人的隐私和居住安宁权；无正当理由不得扣减押金，解除合同应当通知承租人并为腾退租赁住房留出合理时间。
承租人在享受租赁住房权利的同时，也应当履行相应的义务。《住房租赁条例》要求承租人应当向出租人出示身份证明材料，安全且合理使用租赁住房，不得擅自改变租赁住房用途，如不得擅自将居住用房改为商业用房等，避免对房屋结构和周边环境造成不良影响；承租人应对出租人依法确需进入租赁住房的予以配合。这些规定有助于维护租赁住房的正常使用和管理秩序，保障出租人的权益。
《住房租赁条例》明确了住房租赁企业的定义，即指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。其经营范围应当使用“住房租赁”的表述，并应具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，从而能够增强企业的抗风险能力，保障租赁业务的稳定开展，提高企业的服务质量和管理水平。《住房租赁条例》要求，住房租赁企业不得发布虚假或误导性房源信息，或隐瞒与租住房的有关重要信息；对内要建立健全住房租赁档案等内部管理制度，对外要向有关政府部门报送租赁住房信息及变化情况；从事转租的住房租赁企业要设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。
犹记得2020年末至2021年初蛋壳公寓暴雷事件：蛋壳公寓作为知名的住房租赁企业，采用“高进低出”、“长收短付”的经营模式，即蛋壳高价从房屋所有权人处取得转租权，并将房屋低价出租给实际承租人，并一次性收取实际承租人较长租期的租金，却按月支付给房屋所有权人租金，从而形成了大量流动资金沉淀。在缺乏有效资金监管的情况下，这些资金极易被挪用于企业扩张、投资等其他目的。一旦企业经营出现问题，如市场竞争加剧导致房源空置率上升、租金收入减少，资金链就会面临断裂风险。当资金链断裂时，企业便无法按时支付房屋所有权人租金，房屋所有权人可能会要求实际承租人搬离，实际承租人支付的租金也难以追回，从而引发一系列社会问题和经济纠纷。而《住房租赁条例》的上述条款对该类问题进行了明确回应，即从事转租的住房租赁企业应设立资金监管账户，实际承租人支付的租金进入该监管账户并对社会公示，保障租赁双方的资金安全，防控企业大量挪用资金以造成上下游风险。
综上，上述规定，其一，有助于规范住房租赁企业的市场准入，提升资金安全性，降低住房租赁企业暴雷风险；其二，有助于减少住房租赁企业与承租人的信息差，保障承租人对租住房的有关重要信息的知情权；其三，房产管理部门可以通过企业报送的信息，及时了解市场房源情况和租金水平，加强对住房租赁企业的动态监管，并为制定相关政策提供依据。
建议住房租赁企业严格履行设立住房租赁资金监管账户并向社会公示的规定，除遵循《住房租赁条例》规范外，如地方有特别规定的，亦应加以遵守。以笔者所在的深圳市为例，根据《关于开展住房租赁资金监管的通知》及相关规定，住房租赁企业应与监管银行签订资金监管协议，如单次收取承租人租金超过3个月，或者单次收取承租人押金超过1个月的，由监管银行对超过部分的资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保；如住房租赁企业及其从业人员违反规定的，将面临由区住房建设部门会同相关部门依法采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、取消财政资金扶持、发布风险提示等措施进行处理。
《住房租赁条例》规定，从事住房租赁经纪业务的机构应同住房租赁公司一致，明确“住房租赁”的经营范围，具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，建立住房租赁档案等管理制度，且不得发布虚假、不实房源信息或隐瞒与租住房的有关重要信息。
此外，《住房租赁条例》规定经纪机构应当将其从业人员名单向房产管理部门备案，该从业人员不得同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务，不得以个人名义承接住房租赁经纪业务，亦不得代收、代付住房租金、押金；不得未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。
上述规定，不仅规范了住房租赁业务中大量存在的“飞单”、“私单”乱象，同时也有利于明确出租人、承租人、住房租赁经纪机构的从业人员之间的主体责任。天津市北辰区人民法院所作的(2018)津0113民初5403号案即提供了教训——如不对住房租赁经纪机构及其从业人员行为进行规范，则提供经纪服务的主体将可能卷入出租人与承租人之间关于租赁合同的实体纠纷中：
在(2018)津0113民初5403号案中，当事人陈述侯某作为某房地产经纪有限公司的从业人员，未通过公司提供居间服务，而是私下促使出租人和承租人达成交易，法院亦认定侯某系以个人身份完成居间服务：侯某自行向出租人和承租人提供租赁合同文本、以个人名义代收租金、押金及中介费，并从中赚取租金差价（出租人主张租金为900元/月，而合同约定为1000元/月）；其亦未向承租人充分披露房源的实际情况（如房屋已出售）。
该案侯某虽为住房租赁经纪机构工作人员，未明确经过出租人同意，代出租人签订住房租赁合同；未将租赁信息、费用收取等情况录入公司系统；自行收取房屋租金、押金。其行为的不规范性导致出租人与承租人双方之间存在明显的信息不对称，而引发该案所涉的部分争议：一是侯某代出租人签订住房租赁合同之行为，导致租赁双方对合同效力产生争议，出租人以“未亲自签字、不知合同内容”为由质疑合同效力，使得住房租赁交易的稳定性存疑，亦增加了法院对合同是否成立、代理行为是否有效的审查成本；二是费用流转混乱，承租人支付的居间服务费因“私单”性质使得租赁双方无法通过房产租赁经纪机构的机制保障居间服务费退还权益（该案法院认定居间服务已完成，但如居间服务未完成，则缺乏经纪机构对于退费的保障机制）；侯某通过“租金差价”实质收取“居间服务费”的行为，导致租赁合同解除后，应返还承租人租金金额存在不确定性，间接影响了承租人的权利实现；三是“私单”行为会直接导致住房租赁经纪服务应有的专业性保障和规模化服务优势完全落空。在本案中，当租赁房屋出现电路故障、出租人要求承租人搬离等突发状况时，作为实际提供居间服务的侯某，因“私单”原因，可能无法依托经纪机构的规范化流程和资源进行有效斡旋，最终使得出租人与承租人之间的矛盾不断激化，不得不通过诉讼途径才能解决争议，充分暴露了“私单”模式下服务保障机制的全面缺位。
由此可见，若对住房租赁经纪机构及其从业人员缺乏有效监管，放任“飞单”“私单”等违规操作，不仅会破坏市场交易秩序，还会使本应作为“桥梁”的经纪方沦为纠纷的“导火索”，既损害了出租人和承租人的合法权益，也对经纪机构自身的信誉和行业的健康发展造成负面影响。而《住房租赁条例》的相关规定，将通过制度确保经纪服务的合法性、透明性，从源头上减少此类纠纷的发生。
《住房租赁条例》通过设置明确且严格的责任条款，大幅加大违法成本，使得住房租赁市场主体在开展相关活动时，不得不充分考量违法违规行为可能带来的严重后果——无论是个人出租人违规出租不符合安全标准的住房，还是住房租赁企业实施“高进低出”“长收短付”等危险经营模式，亦或是经纪机构发布虚假房源信息、乱收费，都将面临从高额罚款、停业整顿到吊销相关资质等递进式处罚，甚至可能承担民事赔偿乃至刑事责任。这种对违法成本的精准“加码”，既能从源头遏制各类侥幸心理，倒逼市场主体主动规范自身行为，自觉遵守《住房租赁条例》及相关配套规定，也能通过强有力的震慑效应，维护住房租赁市场的公平秩序，切实保障租赁双方的合法权益，为住房租赁市场的健康可持续发展筑牢制度防线。
总的来说，《住房租赁条例》的施行，是落实“租购并举”住房制度的关键举措，标志着我国住房租赁市场进入法治化、规范化发展新阶段。其既吸收地方实践经验，又针对性破解权益保障不足、供给失衡、经纪服务乱象等问题，通过强化租赁双方权益保护、规范企业与经纪机构行为、明确法律责任，构建起系统监管框架。这不仅为市场主体提供行为指引，更将夯实“住有所居”的制度基础，助力新型城镇化与共同富裕目标实现，推动住房租赁市场迈向高质量发展。让我们共同期待条例落地生根，让租房更安心、交易更透明、权益有保障，携手筑牢住房租赁市场的法治基石，共绘住房租赁市场清朗画卷！
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